contactUs Waze

ליקויי בניה בדירות, אחריות הקבלן לדירה שמכר

ליקויי בניה - כתבה מעיתון "בשבע" 

 

בשעה טובה ומוצלחת קניתם דירה חדשה. “משכנתם” את נשמתכם ואתם מוכנים להתחיל את חייכם בבית החדש | אין דבר שמכין אתכם לעוגמת הנפש הצפויה לכם כאשר אתם מגלים, בחלוף זמן קצר מהכניסה לדירה, כי קיימת אי התאמה במידות של חלקי המבנה, ישנם רטיבות, נזילות, סדקים שנפערו בקירות או חלילה ברצפה, קילופי טיח ועוד ליקויים |

עו”ד אסף רוטשטיין, שותף בכיר במשרד עוה”ד הישראלי- רוטשטיין המתמחה בין היתר בתחום ליקויי הבניה עונה לשאלותינו בנושא :


בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), אחריותו של הקבלן אינה לנצח ותקופות האחריות נעות בין שנה לשבע שנים. החוק קובע כי ככל שמועד גילוי הליקוי אינו חורג מהתקופות הנקובות בו, אזי קודם להגשת תביעה משפטית לפיצוי כספי, יש להקדים ולפנות לקבלן (עדיף בדואר רשום) במכתב דרישה מעורך דין לתיקון הליקויים, בסמוך ככל הניתן למועד היווצרות ליקויי הבנייה וגילויים. ככל שמדובר בליקויי בנייה החורגים מגדר “ליקויי בנייה אסתטיים” או ככל שחלילה מדובר בליקויי בנייה משמעותיים, מומלץ לזמן איש מקצוע מומחה, אשר יבדוק את מצב הדירה ויערוך חוות הדעת לעניין הליקויים שאותרו בה. את חוות הדעת יש לשלוח לקבלן ולדרוש ממנו לתקן את ליקויי הבנייה כמפורט בחוות דעת המומחה. יצוין כי החוק דורש שהדייר ייתן לקבלן “הזדמנות נאותה” ו”פרק זמן סביר” לבצע את התיקונים האמורים וזאת קודם להגשת תביעה משפטית באמצעות עורך דין המתמחה בליקויי בנייה. על פי הפסיקה אשר דנה בנושא, ככל שהקבלן מסרב לתקן את ליקויי הבנייה, מתכחש לעצם קיומם או כושל בניסיונות התיקון – וכל זאת לאחר שניתנה לו הזדמנות נאותה לעשות כן ובזמן סביר, הרי שקמה לכם עילה משפטית להגיש נגדו תביעה לבית המשפט המוסמך, במסגרתה יידרש הקבלן לתקן את ליקויי הבנייה או לחילופין לשאת בעלות ביצוע העבודות אשר יבוצעו עבורכם על ידי אנשי מקצוע. יחד עם זאת, תמיד יש לזכור כי התשובה לשאלה מתי מוצו ההליכים מול הקבלן והגיעה העת להגשת תביעה משפטית בגין ליקויי הבנייה תיבחן על ידי עורך דין המומחה לתחום ליקויי הבנייה בהתאם לנסיבות המקרה הספציפיות. ליקויי בנייה בריצוף - שווה לבדוק הריצוף הוא כרטיס הביקור המשמעותי ביותר של ביתנו והוא בעל השפעה מכרעת על מראה הבית, יוקרתו והתאמתו למגורים. יחד עם זאת, נהוג להתייחס לריצוף כאל מובן מאליו, כפרט יסודי וסטנדרטי בכל בית, עניין של מה בכך. ובכן - טעות. ככל שהיצע הריצופים הקיימים גדל, כך גדל גם הצורך לתת לריצוף את מלוא תשומת הלב הראויה ולבחון את איכותו ואיכות עבודת הריצוף בשבע עיניים. למרבה הצער, כגודל ההיצע כך גודל המחדלים והליקויים הקשורים בריצוף. בשנים האחרונות אנו עדים לשכיחות גדלה והולכת של היקף ליקויי הבנייה הקשורים בבעיות ריצוף. לרוב מדובר בליקויי בנייה וריצוף בעלי רמת מורכבות גבוהה, שעלות תיקונם ידועה כיקרה מאוד ולרוב מצריך התיקון את עזיבת הבית למשך זמן ביצוע העבודות. במצב דברים זה קיימת חשיבות מכרעת לאיתור ליקויי הבנייה והריצוף במהירות. להלן מספר דוגמאות נפוצות לליקויי ריצוף: • ריצוף משטחים מבלי שבוצעו שיפועים או נקודות ניקוז מתאימות כתמים, פריחות או תפרחות של חומרים סידניים או מלחים מהאריחים • הפרשי גבהים בין אריחים • שברים באריחים או שקיעת אריחים • אריחים פגומים, שבורים או סדוקים • ליקויים בחיתוכי האריחים • אריחים מוכתמים, כתוצאה מגורם חיצוני הדרך היחידה לאתר ולפתור את הליקויים הללו מחייבת פנייה לאנשי מקצוע בתחום המיומנים באבחון הסיבות לליקויי הבנייה. המומחים שיעסקו במלאכה יידרשו לערוך דו”ח מקיף וחוות דעת מומחה במסגרתם ידונו בדרכי הפתרון ובעלויות הכרוכות בתיקון. לאחר שהמומחים יחוו את דעתם, כאמור, ניתן יהיה להתחיל במלאכת התיקון באמצעות קבלן מיומן ובפיקוח יומיומי והדוק על עבודת הקבלן המבצע עד להשלמת התיקון. במקרה של ליקויי ריצוף עולה לעיתים השאלה, מה עושים במקרה שבו ליקויי הריצוף מופיעים רק בחלק קטן מהאריחים ולא בכולם. החשש הוא כי תיקון נקודתי יביא להבדלי גוון בין האריחים שיוחלפו לבין האריחים הישנים, ומנגד החלפה של ריצוף שאינו פגום עשויה להיות כרוכה בעלות גבוהה שאין בה צורך משום שמדובר באריחים תקינים. בתי המשפט שנדרשו לשאלה זו קבעו במספר פסקי דין כי לא יהיה זה צודק או סביר לכפות על דיירים, שעל פי החוזה היו אמורים לקבל לחזקתם דירה שמרצפותיה זהות ואחידות בגוון ובצורה, להתגורר בדירה שהמרצפות בה אינן אחידות, בין בגוון ובין בצורה. בנסיבות אלו נקבע כי אם החלפה סלקטיבית של חלק מהמרצפות (הלקויות בלבד) תוביל לשוני ניכר בגוון ובאחידות הריצוף, יש להחליף את מלוא הריצוף בדירה וזאת למרות העובדה שמדובר בריצוף תקין שברובו אינו לקוי. ליקויי בנייה בדירות מיד שנייה כמעט טבעי להניח שמי שקונה דירה חדשה ישירות מהקבלן יהיה זכאי לדרוש ממנו לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה ופיצויים בשל הנזקים שנגרמו לו. השאלה הנשאלת היא מה קורה כאשר רכשנו דירה חדשה יחסית, לא מהקבלן עצמו אלא ממי שקנה מהקבלן ומכר אותה בתוך תקופה קצרה. במקרה כזה לא נחתם חוזה ביןהקבלן שבנה את הדירה לבין מי שרכשו את הדירה בסופו של דבר ואם התגלו ליקויים בדירה, לכאורה אין מה שיחייב את הקבלן לתקן את הליקויים ולפצות את בעליה, שהרי לא ממנו רכשו את הדירה והוא לא התחייב כלפיהם למאומה. אז זהו, שלא תמיד. יהיו מקרים שבהם בתי המשפט יחייבו את הקבלן לבצע תיקונים בדירה ולפצות את הרוכשים, גם כשהדירה לא נרכשה מהקבלן וכשאין כל הסכם בין הקבלן לבין הקונים. בתי המשפט עמדו לא אחת על העובדה שדירת מגורים היא אחד הנכסים המשמעותיים ביותר שאדם רוכש בחייו וככזו עליה להיות בטוחה וראויה למגורים, בלי קשר לזהות הבעלים והצדדים בעסקה. מתי אם כן יוכלו רוכשי דירת יד שנייה לתבוע מהקבלן תיקון של ליקויי בנייה שהתגלו בדירה או פיצויים בגין נזקיהם? המקרה הפשוט יחסית הוא כאשר בהסכם לרכישת הדירה הוכנס סעיף (בגוף ההסכם או בנספח אליו) המורה על המחאת (העברת) זכויות הבעלים הקודמים לבעלים החדשים של הדירה. דהיינו, כל הזכויות שהיו לבעליה הקודמים של הדירה (הזכות לתבוע מהקבלן תיקון ליקויים, למשל) עוברות לבעלים החדשים. במקרה שבו לא נערכה המחאת זכות ולמעשה לא נותר שום קשר חוזי בין הרוכש לבין הקבלן, עדיין עשויה לעמוד לזכות הרוכשים עילת תביעה לפיצוי בגין נזקי ליקויי בנייה או לתביעת תיקון ליקויי הבנייה מכוח פקודת הנזיקין. חובתו של קבלן להקים בית בטוח וראוי למגורים נקבעה בפסקי דין רבים. חובה זו כוללת בתוכה גם חובת זהירות כלפי כל בעלי הדירה שיבואו וככל שחובתם הופרה וייקבע שליקויי הבנייה הם תוצאת רשלנות של הקבלן, הרי שבית המשפט עשוי לחייבו לתקן את ליקויי הבנייה או לפצות את הרוכשים על ליקויי הבנייה שהתגלו. יחד עם זאת, בתביעה לתיקון ליקויי בנייה המוגשת מכוח פקודת הנזיקין, ישנם שופטים שהבחינו בין ליקויי בנייה שנובעים מתכנון לקוי או אי עמידה בתקנים (“אי התאמה גרידא”) לבין ליקויי בנייה הנובעים מביצוע לקוי של עבודה או  שימוש בחומרים נחותים, כאשר הנטייה היא לחייב את הקבלן במקום שבו מדובר ברשלנות ובליקויי בנייה הנובעים משימוש בחומרים גרועים או מביצוע גרוע של העבודה. ההסבר לאבחנה בין ליקויי בנייה שנובעים מאי התאמה לבין ליקויי בנייה שנובעים משימוש בחומרים גרועים או מביצוע עבודה נחותה נעוץ בהבדל בהשלכות שיש להם. ליקויי בנייה מהסוג הראשון משליכים על נוחות השימוש בדירה בעוד ליקויי בנייה מהסוג השני משליכים על תקינות הדירה ובטיחות השימוש בה. מנגד ישנם שופטים שלא אימצו את ההבחנה האמורה ומחייבים את הקבלנים, גם כשהדירה לא נרכשה ישירות מהם, בגין ליקויי בנייה הנובעים מאי התאמה כמו בליקויי בנייה הנובעים משימוש בחומרים גרועים. לסיכום, לא צריך להתייאש. גם אם ליקויי הבנייה התגלו בדירה שנרכשה מיד שנייה, עדיין יש סיכוי לחייב את הקבלן בפיצוי או בתיקון ליקויי הבנייה. לכל שאלה/הבהרה ניתן ליצור קשר עם עו”ד אסף רוטשטיין בטל: office@hr-adv.co.il 03-7979999